‘Nhà 100 triệu/căn của Becamex là ví dụ tham khảo cho TP HCM’ – Bất động sản – NDH.vn

(NDH) Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết mô hình nhà giá rẻ giá 100 triệu đồng/căn do Becamex Bình Dương triển khai dù không phải chỗ nào cũng tốt nhưng cũng đáng để tham khảo trong phát triển nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có đưa ra đề xuất cho TP HCM phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội với diện tích nhỏ từ 25m2 với giá từ 200 triệu đồng/căn. Ngoài ra, HoREA còn đề xuất nhiều giải pháp phát triển nhà giá rẻ khác, trong đó có dùng đất công,…

Xung quanh vấn đề này, Người Đồng Hành có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.

“Tôi không đánh giá cảm tính hay mù quáng”

– Những năm vừa qua có rất nhiều ý kiến kiến nghị liên quan đến phát triển nhà giá rẻ nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Gần đây, phía Hiệp hội cũng có những đề xuất gửi lên thành phố, trong số này có điểm gì mới so với các lần trước đây?

– Thật ra, trong đề xuất của chúng tôi trình lên thành phố, nhà ở xã hội chỉ là một phần, đi kèm với đó là những đề xuất với nhà ở thương mại giá thấp. Không ngân sách nào có thể “chịu” được nếu cứ ồ ạt xây nhà ở xã hội. Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản… xây được như vậy, nhưng chúng ta muốn thì phải có thời gian, vốn. Do đó, việc gắn nhà ở xã hội với các khu dân cứ có giá bán thấp là cần thiết.

Vấn đề của chúng ta tới đây cần có quy chuẩn xây dựng. Quy chuẩn hiện nay đã có phần lạc hậu, nên cho nhà thương mại trên 25 m2 dưới 45 m2 vào hoạt động, áp dụng toàn quốc. Hiện nay, quy chuẩn đang áp dụng căn cứ vào Luật Nhà ở 2005 quy định nhà thương mại không được dưới 45 m2, nhà ở xã hội dưới 30 m2. Quy định này không còn phù hợp, cần chờ cập nhật Luật 2014. Do đó, trong các tổng thế giải pháp thì còn thiếu giải pháp cần có quy chuẩn xây dựng Việt Nam, áp dụng toàn quốc.

Nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp hoàn toàn có thể được xây thành khu dân cư cỡ lớn. Xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cũng cần được nhìn dưới quan điểm khu dân cư đó có đầy đủ tiện ích, dịch vụ cho người dân. Tôi đi nước ngoài, thấy nhà ở xã hội của họ đều cách trung tâm đô thị 30 -50 km nhưng kết nối giao thông chỉ 30 đến 50 phút thôi. Khu đất đó rất hoàn chỉnh, có siêu thị, ngân hàng, nhà trẻ, dịch vụ tiện ích, dịch vụ y tế…

– Ông có đưa mô hình nhà ở xã hội Becamex Bình Dương. Đây là mô hình có thể học tập nhưng có người bảo bản chất thì các yếu tố như quy mô dân số, địa chất, thu nhập… của Bình Dương và TP HCM không giống nhau thì việc áp dụng cũng cần tính toán?

– Mô hình nhà ở 100 triệu đồng ở Bình Dương đáng học tập nhưng vẫn có thất bại đấy thôi. Tại Bình Dương, nhiều căn hộ không có người đến nhận vì thiếu tiện ích, hạ tầng chứ không phải tất cả đều tốt. Chúng tôi cũng không lấy mô hình Bình Dương để áp dụng cho TP HCM. Giải pháp của chúng tôi hoàn toàn đặc thù. Bình Dương là ví dụ để TP HCM nghiên cứu, xem xét chứ không áp dụng vì mỗi nơi một khác.

Đất ở Bình Dương có nền cứng nên chi phí san lấp mặt bằng, làm móng rẻ hơn nhiều TP HCM. Khu vực tương đồng với Bình Dương của TP HCM may ra có quận Thủ Đức và một phần quận 9. Khi đưa vấn đề này ra, mong muốn của chúng tôi là chúng ta có nghiên cứu thấu đáo cách làm của Bình Dương. Từ trước năm 2005 thì Bình Dương đã quy định mỗi dự án cần dành 7% quỹ đất để quy hoạch nhà ở xã hội. Đến năm 2005, khi Luật Nhà ở có thì áp dụng việc phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch.

Đến Bình Dương khảo sát cách làm của họ, tôi không đánh giá cảm tính hay mù quáng. Tôi nhìn thấy cả điều được và chưa được nhưng phải thừa nhận là Bình Dương họ làm được những điều rất kỳ diệu. Dân số tỉnh này hơn 2 triệu người mà đã có hơn một nửa là dân nhập cư nên nhu cầu nhà ở xã hội, nhà giá rẻ rất lớn. TP HCM cũng có nhiều người nhập cư, nhu cầu về nhà giá thấp cũng có.

– Nhưng cũng có ý kiến lo ngại là khi phát triển loại hình này, với các khu nhà thấp tầng, diện tích nhỏ chỉ khoảng 30 m2 một căn như vậy thì sau này sẽ tạo ra các hệ luỵ kiểu như các khu “ổ chuột” giai đoạn trước mà trong báo cáo cũng có nhắc đến. Góc nhìn của ông là gì?

– Những ai nói đến mô hình, kết cấu thấp tầng, diện tích nhỏ rồi nói đến chuyện hệ luỵ, theo tôi, là người đó chưa có đi thực tế. Tôi đã vào tận dự án ở Bình Dương rồi, dù nhà diện tích 30 m2 gồm gần 20 m2 sàn cộng khoảng 10 m2 gác lửng nhưng có bố trí chỗ phơi đồ, chỗ để máy lạnh… Thiết kế đó sẽ không tạo ra nhà ổ chuột. Chưa kể, ổ chuột hay không thì còn liên quan cả vấn đề quản lý. Nhưng cũng cần nói lại là không phải khu nào cũng tốt như thế. Bản thân dự án của Becamex Bình Dương làm ở thành phố thì tốt nhưng ở các huyện lại không bằng.

Còn về tập thể cũ giai đoạn trước mà trong đề xuất của chúng tôi có nhắc đến, tôi cho rằng cách xây bây giờ khác trước. Khi làm nhà diện tích nhỏ thì phần gác lửng sẽ được xây luôn, chống tình trạng cơi nới trái phép.

So sánh các khu chung cư cũ xây dựng giai đoạn trước với hiện tại thì mọi người phải đến khu Nguyễn Thiện Thuật, Ngô Gia Tự (TP HCM) sẽ thấy nhà ở đây diện tích khoảng 28 m2, được láng nền xi măng và chiều cao, thông tầng chỉ khoảng 3m, gác lửng thì không đứng được mà chỉ có ngồi, nằm. Nhưng hiện giờ thì thiết kế đã khác, chiều cao lên đến 3,3 – 3,4 m, làm gác lửng được. Do đó, muốn so sánh, cần đi thực tế.

– Nói đến chất lượng nhà ở giá rẻ, nhà xã hội, cũng có không ít người tỏ ra ngán ngẩm. Về quản lý thì cũng không phải không có bất cập, bằng chứng là đầy rẫy các vụ kiện tụng, tranh chấp liên quan đến khâu này bùng nổ trên truyền thông. Ông nghĩ sao về điều này?

– Tôi có nói rồi, chất lượng loại nhà ở này phụ thuộc nhiều vào lương tâm nghề nghiệp, đạo đức của chủ đầu tư. Tại sao ở TP HCM có nhiều khu tái định cư bị người dân từ chối, thì phả đặt ra vấn đề về chất lượng xây dựng, chất lượng quy hoạch. Quy hoạch mà tham, dành diện tích công cộng ít, thiếu tiện ích, thiếu dịch vụ, xây dựng thì đưa hàng nhái, kém chất lượng vào thì sao đảm bảo được. Người dân bây giờ tinh tế lắm, sao qua mặt họ được.

Theo tiêu chuẩn xây dựng xây dựng nhà giá thấp 20 tầng, công trình cấp 1 vẫn phải tuân thủ, đảm bảo theo quy chuẩn. Còn nếu không đảm bảo thì trong quá trình xây dựng có vấn đề, có thể từ chủ đầu tư, nhà thầu… và cần có cơ chế để kiểm soát. Tại sao nhà tái định cư thấm dột, nứt, thang máy hỏng, điện chập chờn, nước yếu… Giờ phải đề cao đạo đức kinh doanh của doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà tư vấn giám sát, nhà cung cấp thiết bị vật tư…

– HoREA có đề xuất phương án tận dụng sử dụng đất công để phát triển nhà ở xã hội, tính khả thi ra sao, thưa ông?

– Tới đây, nếu làm theo kiểu Bình Dương, TP HCM làm nhiều lắm được 10.000 căn là hết đất. 10.000 căn chỉ là cho 10.000 hộ gia đình, trong khi nhu cầu mà cả 1 triệu căn thì 10.000 căn này rõ ràng chỉ đạt 1% thôi. Như vậy, 99% sẽ không được hưởng nhà xã hội, nhà giá rẻ, là không công bằng. Vì thế mà chúng ta cần tìm giải pháp toàn diện hơn. Hiện nay thì quỹ đất công được giao cho các nhà đầu tư, tới đây điều chỉnh theo Luật Quản lý Tài sản công.

– Cam kết xây 100.000 căn nhà giá rẻ đưa ra từ nhiều năm trước. Ông Đặng Ngọc Tùng, Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, cũng từng đưa ra nhưng đến nay có vẻ như thực hiện hơi chậm, thưa ông?

– Từ năm 2016 thì chúng tôi đã có báo cáo. Hiện tại thì dừng chờ đề xuất có quy chuẩn xây dựng cho phép căn hộ dưới 45 m2.

Vingroup đang có đề án phát triển loại căn hộ Happy Town theo mô hình của Hàn Quốc, giá khoảng 200 triệu đồng/căn. Họ nói sẽ làm tại Bình Dương, Đồng Nai.

TP HCM không có quỹ đất giá rẻ, khó là khó ở chỗ đó, nhưng không được 200 triệu/căn thì 300 triệu/căn. Chúng tôi đang mời họ tham gia triển khai ở TP HCM, quanh các khu công nghiệp.

NGƯỜI ĐỒNG HÀNH